[서평]리츠로 은퇴월급 만들기

리츠로 은퇴월급 만들기

고병기

제목이 무척 흥미로운 책이다. 은퇴 후, 일을 하지 않고도 꼬박꼬박 통장으로 입금되는 무언가가 있으면, 누가 마다할까? 이런 이유에서 우리는 재테크를 한다. 주식이라든지, 부동산 투자, 태양광 재테크, 미술작품 재테크, 심지어는 수목 재테크 등.. 수없이 많은 재테크가 존재하는 이유는 경제적 자유를 누리기 위해서임을 부정할 수는 없다.

1. 리츠로 은퇴월급 만들기

수많은 재테크 중, 우리나라 사람들이 가장 좋아하는 분야는 의심의 여지 없이 부동산이다. 지금까지 회전율이 좋은 아파트에 갭투자(전세를 끼고 아파트를 사는 것)를 통해 수익을 올릴 수 있는 기회가 많았지만, 이제는 정부의 부동산 정책, 매매가 대비 전세가율 하락으로 아파트와 같은 부동산 투자도 쉽지가 않다.(물론 강남은 예외다.) 부동산 투자도 패러다임이 변화하고 있는 것이다.

작가는 새로운 부동산 투자 패러다임의 변화에 책의 주소재인 리츠(REITs Real Estate Investments Trusts)를 소개하고 있다. 

리츠는 무엇일까? 리츠는 간단히 말해 개인투자자들이 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있도록 만든 금융 상품이다. 투자자들이 직접 투자대상을 사는 것이 아니라 리츠 자산관리회사(AMC Asset Management Company)들이 만든 상품에 투자하기 때문에 부동산간접투자 상품이라고 부른다.^[각주:1] 

2. 리츠로 큰손들의 부동산 투자 따라잡기

리츠는 부동산펀드와 같은 것인가? 위 책에 나와 있는 리츠의 정의를 보면, 리츠를 언뜻 부동산펀드라는 것으로 생각할 수 있는데, 리츠와 부동산펀드는 비슷하지만 조그만 차이가 있다. 그 차이점은 아래와 같다.

그림1. 리츠와 부동산펀드의 차이(고병기. "리츠로 은퇴월급 만들기", 한스미디어 page 103)

부동산투자와 리츠는 위 표와 같이 엄연히 구분되지만, 작가는 두 상품이 사실상 동일한 상품이라 봐도 무방하다고 한다.(page 134 각주 참조)

국토교통부에 따르면 지난 2017년 리츠의 평균 운영 수익률은 7.59%를 기록했다고 한다. 은행 예금금리가 겨우 1%대에 불과하다고 생각하면, 리츠의 수익률은 투자자들을 웃게 만들기에 충분하다. 다만, 주식투자자들에게는 7.59% 의 수익률이 조금 애매할 수도 있겠다. 대부분의 투자자들은 1년 10% 이상의 수익을 꿈꾼다. 심지어 나도 그렇고.. 하지만, 실제 수익은 10% 는 고사하고 수익률이 마이너스인 사람도 많으리라.

필자가 생각하는 리츠의 매력은 이해하기 쉬운 금융 상품이라는데에 있다고 한다. 대부분의 부동상과 다양한 금융 상품은 우리가 알아야할 게 많다. 이에 반해 리츠는 임차인이 내는 임대료를 리츠의 이익으로 생각하면 되기 때문에 매우 간단하다. 따라서, 리츠 투자시 자산의 공실률이라든지 임차인은 누구이며, 임대료는 잘 나오는지 정도만 파악하면 투자 결정을 내리는 데에 큰 무리가 없다.

3. 리츠를 활용해 대형 부동산에 투자하기

리츠로 투자할 수 있는 부동산의 종류는 다양하다. 대기업들이 임대하는 사옥이라든지, 아마존, 쿠팡과 같은 기업의 물류센터, 롯데나 신세계 등이 운영하는 리테일, 신라나 롯데 등이 운영하는 호텔에도 투자할 수 있다. 리츠는 기관 투자자 위주로 성장해왔는데, 이 장에서는 기관투자자들이 어떤 전략으로 투자를 했는지 사례와 추이를 통해 자세히 소개하고 있다. 책 내용 중, 가장 길게 소개 및 설명을 하고 있다.

4. 리츠에 투자하기 위해 알아야 할 지식들

리츠는 크게 자기관리리츠와 위탁관리리츠, 기업구조조정 리츠 3가지 종류가 있다. 자기관리리츠란 자산운용 전문 인력을 포함해 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체가 있는 회사를 말한다. 위탁관리리츠는 자산의 투자 및 운용을 리츠 자산관리회에 위탁하는 명목형 회사다. 기업구조조정리츠는 위탁관리리츠와 동일한 구조지만 투자 대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정된다. 자기관리리츠는 일반적인 상장 회사에 투자하는 것과 비슷하며, 금융상품에 보다 가까운 것은 위탁관리리츠다. 그런 측면에서 보면 자기관리리츠의 경우 개인투자자들이 투자하기에 다소 어려운 점이 있다.^[각주:2]

5. 미국, 호주, 싱가포르에서 리츠에 투자하는 이유

미국, 호주를 비롯해서 싱가포르, 일본 등에서는 한국보다 훨씬 먼저 리츠가 발달했다. 이들 나라에서 리츠는 은퇴자들을 위한 금융상품으로서 역할도 하고, 또한 부동산 시장의 안정에도 기여하고, 고용 창출 효과를 일으키는 등 사회에 긍정적으로 기여하는 부분이 많았다고 한다. 이런 나라들의 리츠를 통해 우리나라 리츠 시장의 미래를 점쳐볼 수 있으며, 이들 나라의 리츠에 투자하는 것도 꽤나 매력 있어 보인다. 

6. 한국 리츠 시장의 현재와 미래는

리츠가 도입된지 20여년 가까이 흘렀지만, 개인 투자자들이 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠는 얼마 안된다. 아직까지는 리츠가 기관 투자자들의 투자 수단으로 활용되고 있는 셈이다. 리츠를 일찍 도입한 나라들에 비해 우리나라의 리츠 투자는 아직 걸음마 수준이다. 그 이유는 여러가지가 있겠지만, 리츠에 대한 대중들의 낮은 인지도도 있고, 정부 부처 간의 갈등도 리츠가 제대로 자리 잡지 못한 원인으로 지목되고 있다. 그럼에도 불구하고 리츠의 성장 가능성은 무궁무진하기 때문에 은퇴 후 고정적인 수익을 줄 수 있는 매력적인 투자처로서 각광 받을 것으로 보인다.

1. 고병기, 리츠로 은퇴월급 만들기, 한스미디어, 2018, p83 [본문으로]
2. 고병기, 리츠로 은퇴월급 만들기, 한스미디어, 2018, p269~270 [본문으로]